Раздел "Колонка редактора"

Собственник в МКД: в теории и на практике.

И.Старшинов, главный редактор журнала

"Если тебе "корова" имя - у тебя должно быть молоко и вымя"

В.Маяковский

     Я благодарен депутатам Государственной Думы за наглядное подтверждение моего тезиса, что в МКД мы не являемся полноценными собственниками, принадлежащих нам помещений и все разговоры о собственности и собственниках в этой сфере служат только дымовой завесой для политики, направленной на то, чтобы свалить ответственность за содержание жилищного фонда на население, а также в очередной раз ободрать его за счет налога на недвижимость и других налогов и сборов. Я говорю о законе о запрете хостелов.

       Как известно основным признаком собственности является право собственника свободно владеть, пользоваться и распоряжаться, находящимся в собственности имуществом и нематериальными благами. Ограничением может быть только законодательные акты связанные с обеспечением безопасности окружающих и защиты интересов государства.

     Поясню на примере:

     Допустим я имею в частной собственности автомобиль, который может быть использован для перевозки грузов. Будет вполне логично если законодатель наложит запрет на перевозку грузов на автомобиле с неисправными тормозами, поскольку это несет опасность для окружающих. Но если будет издан закон, согласно которому перевозка этих грузов будет запрещена в принципе, поскольку якобы имеется возможность выхода тормозов из строя и возникновение опасности для окружающих, то на мой взгляд это означает, что кто-то также считает себя вправе распоряжаться моей собственностью, в том числе во упреки моим интересам.

     Разумеется это не означает невозможности для "компетентных органов" определить те или иные требования к транспортным средствам предназначенных для перевозки грузов и порядку самой транспортировки. Но если собственник сумеет обеспечить выполнение этих требований, то, очевидно, он вправе свободно распоряжаться собственностью для данных целей. Этот же принцип должен действовать и для других объектов, находящихся в собственности.

     Безусловно, это не означает, что человек может использовать свое имущество по принципу "что хочу, то и ворочу". Однако, если мы считаем человека полноценным собственником, то, представляется, что прямой запрет на использование принадлежащей ему собственности для тех или иных целей неуместен. Вместо запрета должен быть перечень некоторых условий, без выполнения которых имущество не может использоваться для определенной цели. В этом случае хотя бы формально право собственности не ущемляется: собственник сам решает пользоваться ли своим имуществом для данной цели или нет. Другое дело, что при принятии решения он будет исходить не только из своих "хотелок", но и из возможности выполнения требований, предписанных законодательными и нормативными актами.

     Строго говоря это отражено даже в Жилищном Кодексе. Вспомним, например, статью 17.2, говорящую: Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

     То есть уже сам Жилищный Кодекс подсказывает решение данной проблемы: определить обязательные требования к помещению хостела и деятельности хостельера, а далее собственник помещения пусть сам решает: сможет ли он обеспечить выполнение требований законодательных актов и нормативных документов или нет и на этой базе принимает соответствующее решение. Естественно следует предусмотреть официальную легализацию подобной деятельности, включая проверку пригодности используемых помещений, учет и контроль проживающих, учет интересов других жителей дома, а также ответственность за оказание услуг не соответствующих установленным нормам и правилам или вообще нелегальное ведение данного бизнеса.

    Что же касается результатов опросов, согласно которым 70 и более % жителей МКД против хостелов, то, на мой взгляд, основные протесты вызваны не наличием хостелов, как таковых, а тем, что под псевдонимом "хостел" сплошь и рядом скрываются ночлежки для гастрарбайтеров (нередко нелегальных), а то и заведения по оказанию "интимных услуг", которым явно не место в многоквартирном доме. Если бы вопрос был поставлен следующим образом: "Согласны ли ВЫ, чтобы в вашем доме был хостел при условии выполнения владельцами таких-то и таких-то требований (включая компенсацию владельцам других помещений за использование общего имущества и неудобства, связанные с ведением данного бизнеса)" результаты опросов могли бы оказаться совсем иными.

   Самое страшное, что, принимая подобные законы, наши законодатели фактически признают тезис о том. что право собственности на помещения в многоквартирных домах существует только на бумаге, поскольку существуют органы и лица, которые могут распоряжаться этими помещениями помимо собственника, пусть хотя бы и в форме запрета.

    Строго говоря данный пример далеко не единичный.

    Вспомним хотя бы положение Жилищного Кодекса о том, что если собственники самостоятельно не смогут выбрать управляющую компанию органами МСУ поводится конкурс, по выбору УК, с которой собственники дома ОБЯЗАНЫ подписать полноценный договор управления. При этом не предусмотрено ни обязательное участие представителей собственников при определении условий конкурса и в конкурсной комиссии, ни права собственников отказаться от услуг компании - победителя конкурса. То есть опять имеем случай распоряжения собственностью помимо желания собственника.

     Правда могут сказать, что данный договор должен утверждаться общим собранием собственников. В это связи можнло напомнить о существовании пункта 13 ст. 161 ЖК РФ, согласно которому если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом. (В принципе авторов данной новеллы можно отчасти понять: дом без адекватного управления тоже не подарок. Однако, если бы они хотели соблюсти реальные права собственника, то речь следовало вести не о выборе УК помимо желания собственников, пусть и по конкурсу, а о назначении внешнего управления домом на период пока собственники самостоятельно не смогут осуществить выбор способа управления. Естественно, что ответственность за результаты управления в тот период должен нести орган, назначивший управляющего).

    И таких примеров, где право индивидуальной частной собственности на квартиру существует только на бумаге, на практике же происходит фактическая его подмена отношениями другого вида можно найти еще очень и очень много.

 

    В заключение я хочу сказать еще раз, что с моей точки зрения все эти ужимки и прыжки нашего законодательства вполне естественны и скорее всего связаны с желанием органов законодательной и исполнительной власти усидеть на двух стульях: сохранить удобный для девелоперского и банковского сообщества принцип, согласно которому МКД представляет не единый имущественно земельный комплекс, а некую окрошку из различных видов собственности, включая индивидуальную частную собственность на отдельные помещения (что существенно облегчает продажу готового жилья и ведение ипотечного бизнеса) с одной стороны и обеспечить хоть какую-то управляемость в жилищном секторе с другой. Но получить удобоваримый результат, смешивая Божий дар с яичницей еще никому не удавалось.

 

P.S.

     Однако только ли злой умысел причина этому. Ведь и в Думе и в Правительстве, скорее всего, достаточно вполне разумных и компетентных людей. В этой связи я хочу еще раз вспомнить слова Ю.Пилсудского, написанные им в рецензии на книгу М.Тухачевского: "«...эта необычайная абстрактность труда дает нам образ человека, который, как я уже говорил, перемалывает только свои собственные мысли, свои душевные переживания, отказываясь или не умея командовать войсками в их повседневных действиях, а между тем последние не только не всегда соответствуют мыслям и намерениям командующего, но неоднократно противоречат им и притом под давлением неприятельских войск. Я не хочу этим сказать, что г-н Тухачевский именно так командовал, я не хочу в полной мере пользоваться даваемым мне таким образом преимуществом, но все же не могу не поддаться впечатлению, что весьма много явлений в операциях 1920 года объясняется не чем иным, как большой склонностью г-на Тухачевского командовать войсками именно таким абстрактным способом».

   Напомню, что результатом подобного способа руководства явилось сокрушительное поражение советских войск, хотя до этого обстоятельства складывались к тому, что Красная армия имела все возможности если и не полностью разгромить поляков, то нанести им серьезное поражение, заключив мир на намного более выгодных условиях, чем это имело место в реальной истории.

 

    К сожалению, создается впечатление, что методология, использованная Тухачевским в то время, сейчас принята на вооружение, причем не только представителями законодательной и исполнительной власти, но и иными их оппонентами из числа жилищной общественности. Чего стоит хотя бы расхожее мнение о том, что единственным препятствием эффективного использования "анархо-демократического" метода управления МКД через общее собрание "свободных частных собственников", является только лень и нерадивость последних. Попытки хотя бы попытаться проанализировать этот способ с социально-психологической точки зрения (исходя из того что "все мы люди - все мы человеки") крайне немногочисленны и чаще всего просто игнорируются. Хотя даже в теоретическом плане общие недостатки такого способа управления и связанные с ними проблемы рассматривались уже достаточно давно, начиная с таких гигантов мысли, как Платон и Аристотель.