Раздел "Колонка редактора"

  Если попытаться разглядеть лес за деревьями (мысли по поводу управления многоквартирным домом)

 

И.Старшинов, главный редактор журнала

 

               Пытаясь решить частные вопросы, не решив прежде общие,

мы будем вновь и вновь натыкаться на эти общие вопросы

                                          В.И.Ленин

 

 

     Когда говорят о жилищном хозяйстве, пожалуй, нет более употребительного слова чем «управление» и его производные. Слова и выражения «Управление многоквартирным домом», «управляющая компания», «управляющий» и прочее, и прочее и прочее можно найти почти в любом материалы посвященном процессам в ЖКХ.

 

    Однако, когда задаешь вопрос что же такое «управление многоквартирным домом», то собеседник в подавляющем большинстве случаев ограничивается словами, чем-то напоминающими определение слова «справедливость» роботом-прокурором из одного из рассказов Айзека Азимова, входящего в цикл «Я, робот...» Напомню, что эта личность с позитронным мозгом определяла справедливость, как точное соблюдение всех законов. Также и здесь: под управлением домом понимают организацию и выполнение работ по соблюдению требований законодательства, норм и правил по содержанию, эксплуатации и ремонту имущества дома. Для того, чтобы убедится в этом достаточно посмотреть определения управляющей организации, дающее разъяснениях различных экспертов. Если исключить явную тавтологию типа «Управляющая компания - это компания осуществляющая управление многоквартирным домом» все они так или иначе сводятся по сути примерно к следующему определению, данному в статье, опубликованной в вое время в одном из изданий, посвященных проблемам ЖКХ — журнале «Председатель ТСЖ»: «Жилищное законодательство определяет, и функции управляющей организации, которые состоят в том, что она должна в сроки и на условиях, оговоренных в договоре управления, обеспечивать содержание и ремонт жилых домов в соответствии с требованиями к жилым зданиям, установленными техническими регламентами.»

(http://www.pr-tsj.ru/2011-12-15-14-53-12/94-2011-09-05-20-06-51/558-2011-09-06-18-44-37).

    

     Лично мне данное определение не нравится, в первую очередь, потому, что оно оставляет где-то за рамками фигуру владельца недвижимости, да и жителя вообще, сводя его функции к определению сроков и условий на которых ведет установленные техническими регламентами работы управляющая компания.     Хотя, если верить заявлениям с высоких трибун и статьям в прессе, именно собственник является ключевой фигурой в многоквартирном доме. В результате буквальное следование данному определению фактически сводит деятельность управляющей компании к решению некоего набора тактических задач, оставляя в стороне стратегические цели, что. как писал древнекитайский военачальник и военный теоретик Сунь Цзы, означает не что иное, как суету перед поражением.

 

      Поэтому я предпринял попытку самостоятельно разобраться что же в чем же суть управления многоквартирным домом и какую роль должна играть управляющая организация в разных случаях. Разумеется мои размышления не претендуют на то, чтобы быть истиной в последней инстанции, но, надеюсь, могут представлять интерес для экспертного сообщества в качестве «информации к размышлению».

 

  Надо сказать, что однозначного детального определения понятия «управление» пригодного «для всех случаев, времен и народов» скорее всего нет, поскольку оно содержит множество нюансов, зависящих от объекта управления и методов какими реализуется процесс управления. (https://studopedia.ru/7_21936_chto-takoe-upravlenie.html).

    Однако практически все определения содержат некоторые общие черты: определение цели управления, разработку стратегии и тактики достижения данной цели, организацию действий, направленных на практическую реализацию разработанной стратегии. При этом краеугольным камнем будет целеполагание: определение цели, которой планируется достичь.

   

      Если исходить из целеполагания, то с моей точки зрения в жилищном хозяйстве существуют 3 варианта подхода к решению данной проблемы.

 

Первый - «от владельца».

      При данном подходе основная цель управления формулируется владельцами (собственниками) недвижимости исходя из их интересов и потребностей. В этом случае стратегия и тактика управления должны строится в первую очередь так, чтобы максимально полно (насколько это возможно в реальности)удовлетворить эти интересы и потребности. Следует учесть, что у разных собственников в зависимости от конкретной ситуации конкретные цели приобретения недвижмости могут отличаться. Соответственно должны быть отличия в стратегия и тактике управления. В первом приближении можно выделить следующие цели, ради которых приобретается недвижимость:

 

       1. Проживание владельца и его семьи.

    Здесь основной целью будет обеспечения комфорта проживания в соответствии с пожеланиями и финансовыми возможностями собственника. При этом острие деятельности в многоквартирном доме будет направлено на жилые помещения, и те составные части общего имущества, которые будут отвечать за обеспечение комфортабельности именно жилья и всего дома в целом. При этом в последнем случае будет важен именно результат. Способы, которыми он достигается все-таки чаще зависят от того, насколько они отвечают решению указанной выше задачи. Например, если применение энергосберегающих технологий ведет к снижению комфортности проживания, а собственник обладает достаточными средствами, чтобы без особого труда нести дополнительные расходы, вряд ли он будет ставить вопрос перед управляющим о внедрении этих технологий в обязательном порядке, если, конечно, это не является требованием законодательства, за неисполнение которого предусмотрена ответственность.

 

      2. Инвестиционный вариант.

    В этом случае недвижимость (и, в частности, квартира) приобретается в первую очередь как средство вложения и сохранения денег, собственного проживания владельца не предполагается. В этом случае обустройству самой квартиры будет уделяться меньшее внимание — возможно собственник удовлетворится одним из эконом-вариантов (все равно новый владелец скорее всего, будет перестраивать жилище «под себя«). Зато для грамотного инвестора будут большее значение иметь состояние того, что называют общим имуществом поскольку именно оно будет являться важным фактором, определяющим ликвидность имущества и ту сумму, которую владелец сможет получить при продаже.

 

     3. Получение дохода от недвижимости.

     Для жилого здания это, в первую очередь, будет сдача помещений в аренду или оборудование мест временного проживания (создание мини-гостиниц). Здесь основной целью будет получение максимального дохода, поэтому конкретные требования к помещению и общему имуществу будут зависеть от того для каких целей предполагается аренда, на какой контингент будут рассчитаны сдаваемые помещения и места, какое предполагается время проживания и т.д.

     Также, если это помещение находится в многоквартирном доме, имеющим более одного владельца, ведение подобного бизнеса не должно приносить неудобств другим собственникам или же последние должны получать адекватную компенсацию за неудобства, которые они вынуждены претерпевать. Кроме того необходимо принимать меры против неадекватного и антисоциального поведения арендаторов и постояльцев - в том числе самозахвата помещений. Очевидно, что в данном случае грамотное управление должно быть направлено на решение этих задач.

    В данном варианте наиболее сложным случаем являются тот, когда дом имеет нескольких собственников, поскольку их интересы и цели могут отличаться. В этом случае одной из проблем стоящий перед управляющей компанией будет помочь собственникам найти некий консенсус, чтобы они могли сообща действовать в отношении постановки целей. Иначе профессиональная управляющая компания легко может оказаться в положении возницы экипажа в который запряжены лебедь, рак и щука. А такой консенсус требует опреленной однородности жителей дома. Об этом прямо говорил такой авторитетный эксперт в сфере недвижимости, как Виктор Семенович Плескачевский, отметивший в беседе с Юрием Пронько: «Современные принципы урбанистики во всем мире строились, исходя из социальной однородности живущих вместе людей. Он (у нас) нарушен.».

   Поэтому, как можно судить из доступных источников, в зарубежных кондоминиумах существуют выработанные многолетней практикой приемы и методы позволяющие добиться определенной однородности состава жителей, что существенно облегчает нахождение консенсуса. Могу указать два из них, упоминания о которых я встречал в литературе. 

     Во-первых, это наличие правил проживания или устава, которому обязаны подчиняться все проживающие в доме-кондоминиуме с реальными санкциями к нарушителям, вплоть до выселения с принудительным выкупом принадлежащей выселяемому собственнику доли по цене, определяемой не только соглашением сторон, но и результатами независимой оценки. Во-вторых, право остальных собственников отказать в приобретении доли в общем имуществе - к которым относятся м помещения (основания и механизм определяются уставом), если личность покупателя не устраивает их по тем или иным существенным причинам. При этом права человека защищаются во-первых тем, что согласие на соблюдение данных условий дается человеком добровольно на основании предварительного ознакомления с условиями, которое придется выполнять, а, во-вторых, наличием реальных возможностей для человека отыскать другой вариант жилья, в том числе не связанный, с приобретением в собственность, в качестве альтернативы. Единственным способом преодолеть подоный отказ яляется судебное решение.

     К сожалению в России подобная однородность в домах где имеется несколько собственников достигается разве что в секторе элитного жилья, где социальное и финансовое положение жителей создают некие предпосылки для появления определенной общности интересов и целей. (Хотя и тут имеются всякого рода отклонения — вспомним, например, случай с певицей Лолитой Милявской, вступившей в конфликт с ТСЖ дома, где она проживала.). Именно поэтому, как отмечают эксперты, (смотри, например, статью С.Русанова в предыдущем выпуске нашего журнала) коммерческие управляющие компании достаточно эффективно действуют именно в данной сфере.

 

  . Что касается большинства российских МКД, то там ситуация совсем иная. В результате бездумной приватизации квартир, инициированной теми, которых покойный В.С.Плескачевский назвал либералами-романтиками (если верить герою моего сна - О.И.Бендеру-младшему — это были, напротив, вполне здравомыслящие и достаточно циничные люди, преследующие некие не совсем благовидные цели), в значительной части (если не большинстве) МКД возникло то, что С.Глазунов и В.Самошин назвали «конгломератом» — слабоупорядоченная совокупность практически незвисимых друг от друга владельцев помещений отличающихся (и нередко достаточно резко), по экономическому и социальному положению, интересам и целям. При этом основные пути решения жилищной проблемы, предлагаемые властными структурами, вплоть до Президента, не только не способствуют сокращению подобных образований, но напротив могут привести к тому, что такие конгломераты будут, что называется плодится и размножаться.

 

 Очевидно, что в случае возникновения подобного образования профессиональное управление, ориентированное на реального собственника будет в большинстве случаев едва ли возможно из-за значительной разницы целей и задач различных собственников, ведущего к тому, что удовлетворение интересов одних собственников может сплошь и рядом происходить за счет ущемления других. При этом не исключена ситуация, когда принятое большинством решение может настолько ухудшить положение меньшинства, что представители последнего будут бороться против него, что называется «до конца», в том числе и с использованием методов далеких от законых. В этой связи, когда я слышу демагогические рассуждения о том, что собственники из такого конгломерата легко смогут управлять среднестатистическим МКД и главное для них это «научится договариваться», то с моей точки зрения мы имеем дело либо с наивными романтиками либерального толка, для которых некое абстрактное представление тождественно условиям реальной жизни, либо с деятелями, принципиально не желающими очистить ту мутную водичку, которая образовалась в нашем жилищном хозяйстве, поскольку именно в таких условиях им удобнее ловить рыбку.

 

  Разумеется при данном варианте управления существует и необходимость учета требований законодательства и нормативных документов. Однако для коммерческой управляющей компании это не является категорическим императивом и осуществляется с подачи и согласия собственника, который и должен определять каким образом будут реализованы эти требования. Более того, во многих странах ответственность за состояние дома и соблюдение технических норм и правил эксплуатации и содержания перед контролирующими органами несет именно собственник. А управляющая организация в этом вопросе отходит на второй план, неся ответственность уже перед нанимателем в качестве субподрядчика. В этой связи вспоминается услышанная мной несколько лет тому назад история о случае, происшедшем в одном из городов США. Когда доходный дом пришел в состояние, непригодное для нормального проживания, а его владелец игнорировал предупреждения местных органов жилищного надзора, суд приговорил: переселить владельца и его семью в этот дом и запретить ему менять место жительства, пока здание не будет приведено в порядок. То, что этим домом управлял нанятый владельцем управляющий для суда значения не имело.

 

    2. «От работы»

    В этом варианте основной целью управления является обеспечение выполнения работ и операций по поддержанию дома в состоянии, определяемом техническими нормами и правилами и законодательными актами органов государственной власти и местного самоуправления как нормальное. Роль самих жителей становится вспомогательной, и сводится по сути дела к согласованию списка конкретных работ, необходимых для обеспечения реализации этих норм и правил, контролю их выполнения и оплате выполнения этих работ. Отличительным признаком подобной системы является то, что значительная часть ответственности за состояние дома и качество выполненных работ возлагается прямо и непосредственно на управляющую компанию, которая несет ответственность, в том числе непосредственно перед контролирующими органами и к которой могут быть предприняты те или иные репрессивные меры помимо желания собственников, в том числе налагаемые во внесудебном порядке непосредственно по представлению государственных и муниципальных органов контроля.

    Более того, органы власти получают достаточно широкие возможности для прямого влияния как на выбор управляющей компании, так и на формирование списка работ и определение размеров оплаты, которые а определенных случаях могут быль установлены непосредственно местными органами власти (прямым указанием или через конкурс — значения в данном случае не имеет).

     Именно такая схема фактически навязывается в нашей стране Жилищным кодексом, а также другими законодательными актами и нормативными документами в качестве основной.

     Я не буду заниматься особой критикой данного варианта, который, на мой взгляд, вполне имеет право на существование и, более того, является, возможно, единственным реальным в условиях, когда МКД представляет собой доведенный до логического завершения конгломерат или в случае муниципального или служебного жилья. Вся беда в том, что подобная политика ведет к деформации понятия «собственность» и «собственник» применительно к физическому лицу - владельцу квартиры, фактически сводя статус последнего к статусу близкому к статусу арендатора помещения и доли в общем имуществе на условиях пожизненной наследуемой аренды с возможностью переуступки прав третьим лицам (то, что в Англии именуют «лизхолдингом»), в арендном договре которого содержится пункт об обязанности содержать в надлежащем виде вверенное ему имущество за свой счет. В то же время такая определяющая функция собственника, как принятие и планирование стратегических целей развития дома де-факто переходит к властным и околовластным структурам, которые реально направляют и контролируют многие стороны деятельности управляющих организаций. В качестве своеобразной аналогии можно привести ситуацию, описанную Ильфом и Петровым в романе «Золотой теленок»: господин Фунт являлся по документам главой конторы «Рога и копыта» и даже в качестве этого должностного лица мог принимать кое-какие действия, но реальными руководителями предприятия были совсем другие люди.

      Обратной стороной этого явления может являться потеря интереса у многих жителей ко всему, что находится за порогом их квартиры и состояния коммуникаций, подающих в эту квартиру коммунальные ресурсы, поскольку «от меня мало что зависит». Положение усугубляется практической невозможностью найти в описанном выше конгломерате консенсус по значительной части вопросов просто в силу большого числа различий в статусе и финансовом положении владельцев помещений, ведущих к тому, что последние сплошь и рядом будут иметь принципиально разные подходы к решению той или иной проблемы. Поэтому когда я слышу разглагольствования о том, что собственники не хотят участвовать в управлении многоквартирным домом то мне хочется ответить подобным витиям: «Или давайте думать, какие изменения следует внести в структуру жилищного хозяйства, чтобы собственники МКД имели реальную возможность управлять своей недвижимостью или же прекратим демагогию о «лени и преступной пассивности» собственников и будем думать как жить «по возможности», полагаясь на то, что высокое начальство, как провозглашал чеховский унтер Пришибеев, лучше знает «как с простым народом обращаться должно».

 

    Ясно также, что в этом случае так называемое общее собрание собственников в большинстве случаев превращается в фикцию, единственной задачей которой является придать видимость легитимности решениям, спущенным сверху или навязываемым «активистами«, а вся суета законодателей и общественников вокруг форм и методов проведения ОСС и оформления его решений напоминает «работу» крыловской мартышки (помните «мартышка вздумала трудиться - нашла чурбан и ну над ним возиться...»), направленную на то, чтобы создать видимость деятельности по решению тех или иных проблем, а то и, не дай Бог, поиск способов, позволяющих облегчить протаскивание явно не выгодных для большинства жителей дома решений и затруднить их опротестование.

 

3.«Политический»

      В этом случае собственно управление недвижимостью отходит на второй план. Основной задачей «управдома» является воздействие на жителей дома и их объединения с целью создания предпосылок для решения тех или иных политических задач. С этой точки зрения ОСС может рассматриваться как некая разновидность локального политического митинга, а, например, Совет Дома как некая основа для создания ячейки той или иной политической партии в отдельно взятом доме. Собственно задачи управления МКД в лучшем случае отходят на второй план. О том, что подобная ситуация вполне возможна говорят. например, многочисленные отсылки к необходимости создания гражданского общества на форумах, посвященных конкретным вопросам жилищного и коммунального хозяйства.

     Я не отрицаю принципиальной важности подобных вопросов, но лично мне кажется, что в вопросах управления МКД лучше все-таки руководствоваться рекомендацией Иисуса Христа: «Богу-богово, а кесарю-кесарево!», поднимая политические вопросы только в той степени и той форме, которые необходимы для решения задач совершенствования управления. Политика типа: «дайте нам прийти во власть или удержаться во власти и все наладится, как по щучьему велению», представляется в данном конкретном случае явно неконструктивной.

      Справедливости надо сказать, что для домов управляемых УК подобная ситуация встречается не слишком часто. Однако, судя по имеющейся у меня информации, не так уж и редки случаи, когда подобную схему пытаются реализовать различного рода представители «жилищной общественности», в том числе участвующие в управлении МКД в качестве «старших по дому» или председателей и членов совета дома, не говоря уже о всякого рода консультантах.

 

    Подводя итоги сказанному, можно сделать вывод, что существует множество факторов, определяющих как оптимальные способы управления недвижимостью, в том числе МКД, так и средства для этого используемые, которые сильно зависят как от общей ситуации в жилищном законодательстве, так и от соства владельцев и от конкретных целей и задач управления.

     Поэтому, когда мне не просто рассказывают о том, как где-то «за бугром» осуществляют управление многоквартирным домом, оставляя в стороне такие вопросы как общие основы действующего в той стране вопросы жилищного законодательства, анализ деталей правовых отношений собственности в доме, методы формирования коллектива жителей, структуру и состав жителей дома и т.д. и т.п., но и рекомендуют этот опыт как образец для подражания, мне невольно приходят на ум слова из одной басни Сергея Михалкова: «Таким «мыслителям» зачем бывать в Париже — нельзя ли их послать… куда нибудь поближе...».