Раздел "Реформа ЖКХ. Состояние и проблемы"

Госдума озаботилась межеванием земельных участков МКД - опять не говорят о главном

Пресс-центр НП ЭУН Индустрия Сервейинг по публикациям СМИ  

    Госдума в первом чтении приняла законопроект о межевании земельных участков многоквартирных домов.

    Согласно законопроекту органы местного самоуправления должны завершить межевание земельных участков (дворовых территорий) многоквартирных домов (ЗУ МКД), построенных до 1 марта 2005 года, и их постановку на кадастровый учет в срок до 1 марта 2022 года. «Мы предлагаем стимулировать процесс оформления земельных участков возле многоэтажек», — сказал Крашенинников. И отметил, что Вологодская область является лидером в оформлении придомовых земельных участков.

    Во-первых, никакого "стимулирования" в отношении земельных участков объектов жилой недвижимости, в том числе, многоквартирных домов как и любых иных объектов недвижимости быть не может. Как не может быть по закону о регистрации прав и кадастровом учёте недвижимости и добровольного волеизъявления правообладателей жилых и нежилых помещений в МКД и, следовательно, общего имущества МКД в отношении процедур межевания ЗУ МКД. Без надлежащим образом проведённого кадастрового учёта и регистрации прав на общее имущество его юридически не существует.

    Процедуры межевания и проведения кадастрового учёта ЗУ МКД не добровольные, а обязательные, без которых общее имущество МКД, как юридический факт его возникновения и наличия, просто отсутствует.

    Во-вторых, из этой правовой коллизии вытекает целый ряд юридически значимых последствий:

1. Общее имущество невозможно передать по акту любому хозяйствующему субъекту: жилищному объединению собственников, управляющему недвижимостью, региональному оператору или конторе, проводящей от его имени капитальный ремонт.

2. Без кадастрового учёта ЗУ МКД невозможно юридически правомерно и экономически достоверно рассчитать ни размер платы за содержание и текущий ремонт ОИ МКД, ни размер взносов и стоимость работ по капитальному ремонту ОИ МКД, ни размер налога на недвижимое имущество в МКД. Видимо по этой причине, ни одна копейка из собранных с граждан с 2013 года и уже потраченных средств на т.н. "капитальный ремонт ОИ МКД" по всей стране не отражена в качестве неотделимых улучшений (восстановительной стоимости) ни в инвентаризационной стоимости (процедура обязательной инвентаризации и техучёта отменены), ни в кадастровой стоимости.

3. Собственники жилья в МКД, обладая ограниченными, урезанными с точки зрения вещного законодательства правами, не обладают статусом Заказчиков жилищных, коммунальных и других многочисленных услуг в жилищной сфере. Не являются полноценными участниками гражданских отношений, не могут полноценно контролировать поставщиков жилищных услуг и коммунальных ресурсов, полноценно защищать свои права

    В-третьих, кадастрового учёта ЗУ МКД недостаточно. Кроме этого у собственников помещений в МКД должны быть определены и зарегистрированы доли в праве общей собственности объектов жилой недвижимости в виде многоквартирных домов. В этой связи, по состоянию на настоящий момент можно смело утверждать, что все юридические и экономические процессы в многоквартирных домах России, в отношении которых не проведены процедуры межевания, постановки на кадастровый учёт ЗУ МКД и регистрации прав на общее имущество многоквартирных домов носят коллизионный (условно легитимный) характер.

    Всего этого не могут не знать или не понимать депутаты госдумы г. Крашенинников и г. Хованская. "Именно этим объясняются перманентные правовые и экономические конфликты собственников жилья в МКД с хозяйствующими субъектами и бесконечные разъяснения и дополнения различных ведомств и судов, включая ВС РФ." - комментирует очередную половинчатую и запоздалую на 20 лет инициативу думских "юристов-цивилистов" член комитета ТПП РФ по экономике недвижимости Юрий Павленков.

    Кстати, показательным примером являются нарастающие судебные споры в отношении кадастровой оценки жилья в МКД, дошедшие до Верховного суда. Так, например, с административным иском в суд обратился Владимир Пакутний. В заявлении он просил признать недействующими оспариваемые положения в той части, в которой они позволяют правоприменительным органам при проведении кадастровой оценки квартиры не вычитать долю стоимости земельного участка и общедомового имущества из ее кадастровой стоимости.

    Истец считает, что следствием применения обжалуемых норм, не отвечающих критериям правовой определенности, явилась завышенная кадастровая стоимость принадлежащего ему жилого помещения. Так, при ее определении государственный оценщик учитывал как доли в стоимости земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, так и доли в стоимости общего имущества многоквартирного дома. По мнению заявителя, оспариваемые положения позволяют произвольно включать в кадастровую стоимость квартиры доли в стоимости земельного участка и общедомового имущества.

    «В прошлом году была проведена кадастровая оценка стоимости квартир в 9 российских субъектах. И государственные органы в этих регионах, применяя одни и те же методические указания, пришли к совершенно различным результатам. Например, в Краснодарском крае из кадастровой стоимости квартир была вычтена и стоимость общего имущества многоквартирного дома, и стоимость земельного участка. В остальных регионах, кроме Москвы и Санкт-Петербурга, вычиталась только доля земельного участка, причем она вычиталась в совершенно различных размерах: от 5% до 35%, хотя в методических указаниях эта доля оставляет от 10% до 25%», — рассказал Пакунтий.

    В процессе участвовали ответственные ведомства - Минэкономразвития и Минюст, которые заявили: "Оспариваемые нормы не могут нарушать права и законные интересы истца, поскольку он оспаривает результаты государственной кадастровой оценки отдельно взятой квартиры, которая в соответствии с Градостроительным кодексом РФ не относится к объектам капитального строительства. Кроме того, ответчики указали, что приведенные в Методических указаниях ориентировочные доли стоимости земельного участка и общедомового имущества также применяются в отношении только многоквартирного жилья как самостоятельного объекта капитального строительства."

    Однако, специалистам жилищной сферы хорошо известно ещё об одной правовой неопределённости - многоквартирный дом именно в силу отсутствия надлежащего учёта (кстати, законопроект о техническом учёте МКД также два года без движения лежит в профильном комитете госдумы по ЖКХ - у г. Хованской) и регистрации прав не является самостоятельным полноценным объектом недвижимости, о чём выше уже сказано.

     Перечисленные казусы надлежит непременно и срочно устранять, однако по неизвестной причине три ответственных комитета госдумы: по ЖКХ (Г. Хованская), по собственности (Н. Николаев) и по законодательству (П. Крашенинников) не торопятся внести соответствующие изменения в законодательстве и мотивировать правоприменителей к исполнению законов.

https://www.industri-survey.com/single-post/2019/06/21/Госдума-озаботилась-межеванием-земельных-участков-многоквартирных-домов---опять-не-говорят-о-главном